Immobilier Tunisie: Ce que donne l’Etat d’une main, le reprend de l’autre

Immobilier Tunisie: Ce que donne l’Etat d’une main, le reprend de l’autre

Le secteur immobilier peine déjà à s’en sortir. La nouvelle TVA de 13%, décidée dans la Loi de finances 2018, représente un coup de massue pour les promoteurs mais surtout pour ceux qui désiraient sauter le pas et acquérir un logement en 2018. Focus.

 

La Loi de finances 2018 vient d’être adoptée apportant de nouvelles taxations et charges pour tous les contribuables, personnes physiques ou morales. Parmi elles, l’instauration d’une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 13% sur les ventes de logements par les promoteurs immobiliers (à l’exception des logements sociaux), et qui passera à 19% à partir du 1er janvier 2020 (art.44). Les ventes et promesses de vente conclues au plus tard le 31 décembre 2017 en sont exonérées.

Certes, cette nouvelle taxation sera payée par les acheteurs, les sociétés n’étant que des collecteurs de TVA, mais elle a créé la colère des promoteurs immobiliers, qui vivent déjà un calvaire à cause d’une conjoncture difficile : le pouvoir d’achat de leurs clients étant touché de plein fouet. Un pouvoir d’achat qui sera sinistré davantage avec les diverses augmentations en droits, taxes et impôts décidées par la Loi de finances 2018, majorées par les répercussions des hausses décidées pour les sociétés qui bien sûr auront un impact sur les prix des biens et services qu’elles offrent.

 

Le secteur immobilier passe, ainsi, par une mauvaise posture. Plusieurs de leurs clients ajournent, voire même annulent, leurs gros investissements tels que l’achat de biens immobiliers : soit ils ne sont plus capables de s’engager financièrement, soit ils ont peur de devenir la cible des services du fisc.

Depuis la révolution, ce secteur est confronté à une hausse de ses coûts globaux, qui va se creuser davantage avec la hausse de l’inflation, le glissement du dinar et l’augmentation des prix de plusieurs intrants, vu les dernières hausses décidées par la LF 2018. Ces dernières années, tous les prix se sont envolés : ceux des matières premières, des terrains, des salaires, ceux des prestataires de services privés et publics, le tout accouplé à un manque flagrant d’ouvriers qualifiés. A ceci, s’ajoute un laxisme de l’administration tunisienne et des retards cumulés liés à l’obtention des différentes autorisations et permis (PV de recollement, permis de bâtir, …) ou liés aux retards causés par les prestataires de services publics (STEG, SONEDE, municipalités, gouvernorats, ONAS, Protection civile, etc.).

En outre, les promoteurs immobiliers se retrouvent confrontés à la rareté et la cherté des terrains constructibles, le terrain représentant jusqu’à 50% du coût final du projet. Certains promoteurs dénoncent, d’ailleurs, l’absence de l’Agence foncière de l’habitat (AFH), qui ne joue pas son rôle en leur proposant de nouveaux lotissements.

En parallèle, il y a un renchérissement et une difficulté d’accès aux crédits rendant l’acquisition de biens immobiliers encore plus difficile, alors que le revenu locatif pour les investisseurs en biens immobiliers ne permet plus d’amortir le bien dans les délais.

 

Tout ceci a fait flamber les prix de l’immobilier. Et cette nouvelle taxation représente une très mauvaise nouvelle pour les promoteurs qui peinent déjà à s’en sortir : un coup de massue !

Les droits d’enregistrement imposés dans la Loi de finances 2017 avaient impacté leurs ventes. Imposer une TVA représente, pour eux, une double taxation qu’ils ne comprennent pas. Pour eux, cette nouvelle taxation est synonyme de baisse de leurs chiffres d’affaires, et donc qui se matérialisera par un manque à gagner pour les caisses de l’Etat, en termes de droits d’enregistrement, d’impôts sur les revenus et d’impôts sur les bénéfices. Ils s’interrogent sur l’efficacité d’une telle mesure et sur son rendement.

Pire, cette nouvelle mesure pourrait créer une injustice sociale : Ainsi, deux voisins dans un immeuble, l’un qui aurait acheté le 31 décembre 2017 et l’autre qui aurait acheté le 1er janvier 2018, vont payer deux sommes totalement différentes (des milliers de dinars en plus) pour deux biens similaires en tout point, ce qui est une véritable aberration en termes d’équité entre citoyens !

13% de TVA sur l’achat d’un bien immobilier est une somme conséquente pour un ménage tunisien. Pour faire une petite simulation, un logement qui coûterait 200.000 dinars, l’acquéreur devra payer en plus 1% en droit d’enregistrement (soit 2.000 dinars) et une TVA de 13% (soit 26.000 dinars). Le coût global du bien passera, donc, de 200.000 dinars à 228.000 dinars, ce qui n’est pas négligeable.

 

L’aberration est que l’imposition de ces 13% de TVA est en totale contradiction avec la politique de l’Etat, qui veut aider les Tunisiens à acquérir leurs logements. En effet, le gouvernement avait mis en place en 2017 un nouveau programme Premier Logement, destiné aux ménages à revenu moyen, dont le salaire est compris entre 4,5 à 10 fois le SMIG, pour qu’ils puissent accéder à un logement décent. Le gouvernement avait réservé 200 millions de dinars, pour faciliter l’autofinancement par le biais d’un crédit fixée à 20% du coût d’acquisition et plafonné 40.000 dinars qui est remboursable sur 12 ans, avec un taux d’intérêt de 2% et un délai de grâce de 5 ans.

Avec cette nouvelle taxe, l’Etat n’est-il pas en train de prendre d’une main ce qu’il a donné de l’autre ! Comment aider les ménages tunisiens à acquérir leurs biens avec toutes les hausses ou nouvelles taxions qu’imposent la Loi de finances 2018 (des hausses de prix qui toucheront notamment l’alimentaire, l’habillement et chaussure ainsi que les véhicules). Le ménage tunisien pourrait-il joindre les bouts ?

 

Pour l’instant, les promoteurs se disent pour l’élargissement de la base d’imposition mais pas d’une manière improvisée. Ils appellent à ce que la nouvelle TVA ne touche que les promotions immobilières qui vont démarrer en 2018. Ils sont même prêts pour accepter une TVA de 7% sur les biens qui seront achevés en 2018. Ils revendiquent, par contre, qu’aucune TVA ne soit imposée sur les logements déjà finis ou qui le sont presque.

Les promoteurs demandent aussi la libéralisation du marché et de permettre aux étrangers d’acquérir des biens en Tunisie, sans le permis du gouverneur, ou au moins qu’il soit imposé aux logements au-dessous d’un certain montant pour ne pas concurrencer les Tunisiens. Ceci permettra des entrées en devise à l’Etat, qui en a grand besoin en cette période difficile.

 

Certes la nouvelle TVA de 13% sur la vente d’un logement est un coup dur pour le secteur sinistré de la promotion immobilière, mais c’est un véritable poignard dans le dos des Tunisiens qui rêvaient d’acquérir un bien, un chez-soi où ils pouvaient réunir leurs familles et penser à un avenir meilleur. Un rêve bien loin, avec toute cette pression fiscale que subit le citoyen lambda et qui devient insupportable !

 

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Team Logis