Secteur immobilier : La crise, encore et toujours…

Secteur immobilier : La crise, encore et toujours…

Depuis les années 1990 et jusqu’à 2010, les promoteurs immobiliers construisaient quelque 14.500 foyers annuellement. Après 2010, ce nombre a chuté pour atteindre les 4.000. Cette régression s’explique, notamment, par la hausse vertigineuse du prix des terrains qui a été multiplié par vingt en certains endroits. Ainsi, pour couvrir les charges, les promoteurs se trouvent obligés de se tourner vers le créneau haut standing, étant donné que le logement social n’est pas assez rentable. Toutefois, et à cause de la crise économique en Tunisie et de la flambée des prix, les entreprises immobilières ne cessent de connaître, aujourd’hui, des difficultés à écouler leurs stocks, notamment le haut de gamme destiné à une clientèle de plus en plus méfiante et ne voyant plus dans l’immobilier le secteur refuge qu’il était autrefois. Cette demande en logement, qui a fortement diminué, a provoqué un déséquilibre entre l’offre et la demande. Résultat : près d’un logement sur trois ne trouve pas preneur. Certains promoteurs ont même annulé leurs projets de construction et opté pour le lotissement afin de s’adapter à la demande.

Le cercle vicieux de la crise
En réalité, la crise du secteur a commencé à se faire sentir depuis l’année 2012 et les raisons qui expliquent cette situation sont nombreuses. A cause d’une hausse remarquable des prix des matières premières ces dernières années, les promoteurs immobiliers se retrouvent confrontés à la cherté des terrains constructibles : alors que le coût du terrain représentait entre 15 et 18% du montant global du projet dans les années 1990, il représente actuellement 30%, voire plus. Parmi les autres facteurs qui justifient la flambée des prix de l’immobilier ces derniers temps : la pénurie d’ouvriers qualifiés, les coûts de la main-d’œuvre et des carburants qui ont connu une forte hausse, la valeur de change du dinar tunisien qui a beaucoup baissé, la rareté des terrains (notamment à Hammamet, Sousse, Tunis et sur le littoral de Nabeul), le prix du foncier qui a été multiplié par 4, voire par 10 dans certaines zones, une hausse sans précédent du TMM, la hausse des droits de douane et des taxes à la consommation…

Par ailleurs, pour les investisseurs, les placements immobiliers engendrent un rendement certain. Donc, de plus en plus d’acheteurs investissent en Tunisie et les demandes en provenance de l’étranger, en augmentation continue, entraînent une hausse considérable des prix.
Face à cette situation, l’immobilier ne vit pas ses meilleurs jours. A toutes ces raisons s’ajoute le pouvoir d’achat du Tunisien, qui a beaucoup souffert et se réduit comme peau de chagrin, ce qui a influé sur le secteur. Par ailleurs, la régulation des prix et du secteur immobilier se fait essentiellement par la loi de l’offre et de la demande. Cette réalité ne permet pas un équilibre socioéconomique dans la gestion du secteur, car elle renforce les inégalités entre les couches sociales. Ainsi, les logements sociaux ne peuvent être mis sur le marché, les prix des terrains et constructions neuves ne cessant d’augmenter.

Sur un autre plan, les promoteurs rencontrent d’autres problèmes, principalement d’ordre administratif, en étroite relation avec les instances municipales, celles-ci devant délivrer les permis de bâtir qui constituent généralement le grand souci des promoteurs. La lenteur de la procédure pour l’obtention de ces permis variait, certes, d’une municipalité à une autre et les délais étaient d’environ deux mois avant la Révolution. Mais actuellement, l’attente peut dépasser les six mois. La municipalité est tenue aussi, à la fin du chantier, de délivrer une attestation d’achèvement des travaux destinée à la Steg, la Sonede, l’Onas, la Protection civile et aux Télécoms. Les accords relatifs aux plans de lotissement prennent parfois une période qui peut atteindre les sept ans. D’autres documents, tels que le PV de recollement et le permis d’occuper, sont délivrés aussi par la municipalité et dont la durée de délivrance est longue en raison des procédures bureaucratiques. Cette lourdeur des procédures administratives est responsable des surcoûts du logement.

Comment juguler la crise ?
Pour répondre aux défis actuels du secteur et dépasser cette conjoncture difficile, les professionnels appellent le gouvernement à prendre les dispositions nécessaires pour soutenir le secteur. Ils revendiquent de supprimer, totalement, l’autorisation du gouverneur et le décret du 4 juin 1957 qui continuent à sanctionner les entreprises et le marché. Pour eux, cette autorisation n’a plus de sens et on doit ouvrir notre marché aux acheteurs étrangers ayant un pouvoir d’achat plus important et qui peuvent acquérir des logements haut de gamme, et ce, à l’instar de l’annulation de l’autorisation pour les Libyens et les Algériens.
Cependant, la dynamisation du marché local ne dépend uniquement pas de la demande étrangère, car, quoi qu’il en soit, le Tunisien restera toujours le principal client des entreprises immobilières. D’où la nécessité de faciliter l’accès au financement et encourager le Tunisien à acquérir son propre logement. Pour ce faire, les professionnels plaident pour la baisse du taux d’autofinancement de 20 à seulement 10%.

Ils appellent, en outre, la Banque centrale de Tunisie (BCT) à intervenir pour permettre une prolongation de la durée de remboursement du crédit logement direct de 10 à 15 ans, avec la condition que l’âge ne dépasse pas les 60 ans. Il est, également, question de ramener à 7%, au lieu de 13%, le seuil maximum de la TVA sur les terrains destinés à la construction de logements, tout en abandonnant la proposition de 19%, qui sera adoptée à compter du 1er janvier 2021, stipulée par la loi de finances de l’année 2019. Il s’agit aussi d’appliquer un ratio différentiel sur les prêts immobiliers dénommé “TMI” ne dépassant pas un taux de base de 3,5% dans le secteur foncier que ce soit pour le promoteur ou l’acheteur.

Parmi les autres propositions, figure la révision du chapitre 6 du nouveau décret gouvernemental n°39 de 2019 sur le premier logement, libellé comme suit: «Dans le cadre de son programme, l’Etat couvrira 40% du prix total du logement (au lieu de 20% ) sous forme de crédit à des conditions préférentielles, et augmentera par la même occasion le plafond du prix du logement de 250.000 à 300.000 dinars, y compris la taxe sur la valeur ajoutée ».
Enfin, les professionnels recommandent d’adhérer au Programme des Nations unies pour les établissements humains. Lequel institue un certain nombre de règles pour faciliter l’acquisition de logements aux populations du monde.
A noter que la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers (Csnpi) a présenté son programme et les mesures prises contre la crise du secteur aux trois présidences, à la Commission des finances et à toutes les structures intervenantes afin de garantir la survie du secteur, surmonter les difficultés conjoncturelles rencontrées par notre économie et suivre l’évolution de la société tunisienne. Pour la Csnpi, le développement du secteur nécessite une vision globale. On ne peut pas continuer à avancer au jour le jour. Il faut mettre en place une stratégie avec des actions bien définies et des objectifs bien clairs, car si l’immobilier va, tout va. Mais il reste beaucoup à faire avant de pouvoir parler d’une véritable remise sur les rails du secteur.

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