Vu l’engagement de l’état tunisienne en matière de lutte contre le terrorisme et la répression du blanchiment d’argent et en vertu de l’arrêté du ministre du commerce du 19 avril 2018,portant approbation du règlement applicable à l’agent immobilier pour la détection et la déclaration des opérations et transactions suspectes en application des articles 107 et 115 de la loi organique n°2015-26 du 07 aout 2015 relative à la lutte contre le terrorisme et à la répression du blanchiment d’argent modifiée et complétée par la loi organique n°2019-9 du 23 janvier 2019 et de la décision n°2018-7 du 05 avril 2018 relative aux principes directeurs de la commissions tunisienne des analyses financières.
L’agent immobilier doit prendre les mesures de diligence requise suivantes :
à l’article 107 de la présente loi doivent prendre les mesures de diligence requise suivantes :
1. s’abstenir d’ouvrir ou de maintenir des comptes anonymes ou des comptes sous des noms manifestement fictifs et s’assurer, au moyen de documents officiels et autres documents provenant de sources fiables et indépendantes, de l’identité de leurs clients habituels ou occasionnels et enregistrer toutes les données nécessaires permettant de les identifier,
2. s’assurer, au moyen de documents officiels, et autres documents provenant de sources indépendantes et fiables de :
− l’identité du bénéficiaire de l’opération ou de la transaction et la qualité de celui qui agit pour son compte et s’assurer que la personne qui représente le client dans la réalisation de latransaction est autorisée à le faire et procéder à l’identification et à la vérification de son identité.
− la constitution des personnes morales et des constructions juridiques, leur forme juridique, leurs locaux, la répartition de leur capital social et l’identité de leurs dirigeants et ceux qui ont le pouvoir de s’engager en leur nom.
− l’identité du donneur d’ordre ainsi que le bénéficiaire de l’opération pour les virements effectués, directement ou indirectement, par l’intermédiaire d’un prestataire de transfert de fonds.
3. identifier le bénéficiaire effectif et prendre des mesures raisonnables afin de s’assurer de son Identité en utilisant des informations ou données obtenues de sources fiables.
4. obtenir des informations sur l’objectif et la nature de la relation d’affaires.
5. obtenir immédiatement, en cas de recours à des tierces personnes parmi les établissements financiers et les entreprises et les professions non financières désignées à l’article 107 de la présente loi, les informations nécessaires pour identifier le client, vérifier son identité et s’assurer qu’il est soumis à une réglementation et à une surveillance en relation avec la répression du blanchiment d’argent et la lutte contre le financement du terrorisme, qu’il a pris les mesures nécessaires à cet effet et qu’il est à même de fournir, dans les plus brefs délais, des copies des données d’identification de son client et autres documents y afférents, à charge, pour les personnes précitées, d’assumer, dans tous les cas, la responsabilité de l’identification du client.
Ces mesures sont notamment prises lorsque :
− elles nouent des relations,
− elles effectuent des transactions financières occasionnelles dont la valeur est supérieure ou égale à un montant qui sera fixé par arrêté du ministre chargé des finances ou qui comprennent des virements électroniques,
− il y a suspicion de blanchiment d’argent ou de financement du terrorisme,
− il y a suspicion quant à la véracité ou à la pertinence des données d’identification du client
précédemment obtenues.
Si ces personnes ne parviennent pas à vérifier lesdites données ou si les informations sont insuffisantes ou manifestement fictives, elles doivent s’abstenir d’ouvrir le compte, de nouer ou de poursuivre la relation d’affaires, ou d’effectuer l’opération ou la transaction et envisager de faire une déclaration d’opération suspecte.
L’agent immobilier est tenue de mettre à jour les données relatives à l’identité de leurs clients, d’exercer une vigilance permanente à leur encontre tout au long des relations d’affaires et d’examiner, avec précision, les opérations et les transactions de leurs clients, pour s’assurer de leur concordance avec les données fournies, et le cas échéant, avec l’origine des biens et ce, en prenant en considération la nature des leurs activités et les risques encourus.
En sont exceptés les personnes exerçant des professions qui ne disposent pas de pouvoir et de mécanisme de recherche et d’investigation, en vertu des lois réglementant leur profession.
− s’assurer que leurs filiales et les sociétés dont elles détiennent la majorité du capital social et situées à l’étranger appliquent les mesures de diligence relatives à la répression du blanchiment d’argent et à la lutte contre le financement du terrorisme et informer les autorités de contrôle lorsque la réglementation des pays dans lesquels elles sont établies ne permet pas d’appliquer ces mesures,
− s’assurer également que leurs filiales et les sociétés dont elles détiennent la majorité du capital social et situées à l’étranger appliquent les politiques et les procédures d’échange des informations requises aux fins de la diligence nécessaire envers les clients et de la gestion du risque de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme, comprenant, le cas échéant, la mise à disposition d’informations relatives aux clients, aux comptes et aux opérations y compris les opérations inhabituelles et les déclarations des opérations suspectes provenant des filiales et sociétés appartenant aux responsables de conformité, d’audit, de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme au niveau du groupe, tout en offrant les garanties suffisantes en matière de confidentialité et d’utilisation des informations échangées
− disposer de systèmes adéquats de détection et de gestion efficace des risques en cas de relation avec « les personnes politiquement exposées », capables de déterminer si le client ou le bénéficiaire effectif figure parmi lesdites personnes et obtenir l’autorisation du dirigeant de la personne morale avant de nouer ou de poursuivre une relation d’affaires avec eux, et exercer une surveillance renforcée et continue de cette relation et prendre des mesures raisonnables pour identifier les origines de leurs biens
En sont exceptés les personnes exerçant des professions qui ne disposent pas de pouvoir et de mécanisme de recherche et d’investigation, en vertu des lois réglementant leur profession.
L’agent immobilier est tenue de faire, sans délai, à la commission tunisienne des analyses financières, une déclaration écrite sur toutes les opérations ou transactions suspectes qui pourraient, directement ou indirectement, être liées, à des fonds provenant d’actes illicites qualifiés par la loi de délit ou de crime, ou au financement de personnes ou organisations ou activités en rapport avec des infractions terroristes prévues par la présente loi. Ces personnes sont tenues, également, de déclarer toute tentative d’effectuer lesdites opérations ou transactions. L’obligation de déclaration s’applique, également, même après la réalisation de l’opération ou de la transaction, lorsque de nouvelles informations sont susceptibles de relier, directement ou indirectement, ladite opération ou transaction à des fonds provenant d’actes illicites qualifiés par la loi de délit ou de crime, ou au financement de personnes ou organisations ou activités en rapport avec des infractions terroristes.
L’agent immobilier doit prêter une attention particulière aux opérations et transactions revêtant un caractère complexe ou portant sur une somme d’argent, anormalement, élevé, ainsi qu’aux opérations et transactions inhabituelles, dont le but économique ou la licéité ne sont pas manifestes.
Il doit, dans la mesure du possible, examiner le cadre dans lequel lesdites opérations ou transactions sont réalisées ainsi que leur but, consigner les résultats de cet examen, par écrit, et les mettre à la disposition des autorités de contrôle et des commissaires aux comptes.
Art. 140 – Est puni de six mois à trois ans d’emprisonnement et d’une amende de cinq mille dinars à dix mille dinars les personnes citées à l’article 107 de la présente loi, les dirigeants, les représentants, les agents et les associés des personnes morales dont la responsabilité personnelle est établie pour avoir enfreint ou ne pas obtempérer aux dispositions des articles 99, 100, et 102, et le paragraphe 3 de l’article 103 et les articles 106, 113, 121, 124 et 126 et le paragraphe 2 de l’article 127 et l’article 135 de la présente loi
.La peine est de trois mois à deux ans d’emprisonnement et de mille à cinq mille dinars d’amende, si une relation d’affaires est nouée ou continuée ou une opération ou transaction occasionnelle réalisée dont la valeur est supérieure ou égale à un montant qui sera fixé par le ministre chargé des finances ou qui comprend des virements électroniques, est réalisée sans respecter les obligations de :
− vérifier, au moyen de documents officiels ou autres documents émanant de source fiable et
indépendante, l’identité des clients habituels ou occasionnels et d’enregistrer toutes les données nécessaires à leur identification,
− vérifier, au moyen de documents officiels ou autres documents émanant de source fiable et
indépendante, l’identité du bénéficiaire de l’opération ou de la transaction, la qualité de celui qui agit pour son compte et de la constitution de la personne morale, de sa forme juridique, de son siège social, de la liste des actionnaires ou associés, de l’identité de ses dirigeants et de ceux qui ont le pouvoir de s’engager en son nom.
− obtenir du client des informations sur l’objet et la nature de la relation d’affaires,
− s’abstenir d’ouvrir un compte, de nouer ou continuer une relation d’affaires ou de réaliser une opération
