Comment obtenir un prêt pour investir en France en tant qu’expatrié/non-résident français ?

Pourquoi les banques acceptent-elles plus difficilement de prêter aux non-résidents ?

Lorsque vous êtes résidents français à l’étranger, les cas de litige pour un investissement en France sont très difficiles à suivre et à gérer pour les banques.

En effet, un litige entre deux pays rend la partie légale plus complexe et votre localisation peut être plus difficile. Pour compenser ce risque, les banques prêtent donc à des taux généralement supérieurs de 0,2 à 0,4%.

L’aspect organisationnel est aussi compliqué par le décalage horaire. Toutefois, ce problème de communication à des heures décalées peut-être complètement supprimé en faisant appel à un courtier en ligne comme Pretto . De plus en plus d’expatriés en profitent pour leur investissement, car c’est aussi l’occasion de laisser la négociation et la gestion de son dossier entre les mains d’un expert.

Des conditions d’emprunt plus strictes pour les non-résidents

Si vous êtes français résidant au Canada, l’entreprise dans laquelle vous travaillez et votre contrat de travail avec celle-ci va largement déterminer vos possibilités d’emprunt. Les banques seront plus ou moins rassurées selon votre situation :

Si vous avez un contrat français avec une filiale d’une entreprise française implantée au Canada, vous serez considéré comme résident et vous n’aurez aucun mal à débloquer les fonds
Si vous avez un contrat local avec une entreprise canadienne, les banques seront plus vigilantes
Si vous êtes entrepreneur, chef d’entreprise, ou professions libérales non-résident, la tâche sera plus complexe

Pour les banques, le prêt immobilier est déjà moins rentable qu’un compte courant donc elle a besoin de contreparties comme l’existence d’un compte épargne ou la domiciliation des revenus au sein de son établissement. Pour compléter et prouver votre engagement auprès de la banque, tentez de souscrire à un de ces produits financiers tels qu’une assurance-vie ou proposez la domiciliation des revenus locatifs s’il s’agit d’un investissement locatif.

Votre taux d’endettement

Avant toute chose, le premier critère évalué par la banque est votre taux d’endettement. Son calcul est très simple : 

Charges + mensualités du prêt / revenus.

Celui-ci doit être inférieur à 33%. Dans certains cas de foyers aisés en France, il peut atteindre 50%. Mais si vous êtes non résidents, vous ne pourrez jamais dépasser les 33%, peu importe vos revenus.

Votre apport

Les banques demandent un apport pour financer votre achat immobilier. Celui-ci est généralement d’au moins 10%, permettant de couvrir ainsi les frais de notaire et de garantie. Lorsque vous êtes expatrié français au Canada, cet apport est de minimum 30%.

Exemple
Pour un bien à 250 000€, la banque vous demandera un apport de 75 000€. Celui-ci aurait été de 25 000€ en France.

Votre garantie

La garantie permet à la banque de s’assurer le remboursement complet de l’emprunt en cas de litige ou de défaut de votre part. Sans cette garantie, la banque ne peut pas prendre le risque de vous prêter de l’argent. Lorsque vous êtes non résidents, l’organisme financier impose une garantie réelle par le biais d’une souscription à une inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD) ou par le biais d’une hypothèque classique.

L’IPPD offre à la banque la garantie de pouvoir revendre le bien en cas de litige. Le coût s’élève à 0,7% du capital, mais elle n’est valable que sur les biens anciens.
L’hypothèque fonctionne en tant que garantie réelle comme l’IPPD à la différence qu’elle peut s’appliquer à tous types de biens (ancien, VEFA, construction, etc.) et qu’elle coûte un peu plus cher.

S’agit-il d’un investissement locatif ?

Malgré des conditions d’octroi restrictives, vous pouvez bénéficier d’avantages si vous respectez les conditions pour investir en France.

En effet, un levier de défiscalisation existe en France si vous achetez un bien ancien et que vous le rénovez, voici les conditions :

Votre bien doit être considéré comme ancien
Vous devez réaliser des travaux d’un montant supérieur à une année de loyers consécutifs
Vous devez mettre le bien en location pendant au moins 3 ans

Dans ce cas, vous pourrez déduire vos charges foncières de vos revenus locatifs imposables à hauteur de 10 700€ ! Un vrai plus pour votre projet d’investissement.

Il existe aussi le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Dans ce cas il vous suffira de mettre en location un bien que vous avez meublé afin de déduire de vos revenus locatifs les charges suivantes :

Frais d’entretien, de gestion et de réparation de votre bien
Intérêts d’emprunts bancaires
Impôts, CET et taxe foncière
Amortissement de bien sur 30 ans et des meubles sur 15 ans

Avec votre investissement en France, vous pouvez percevoir vos revenus locatifs pendant plusieurs années sans avoir à payer d’impôts !

En résumé

Les banques prennent un risque plus grand en prêtant à un non résident, notamment en raison de la localisation plus difficile de l’emprunteur en cas de litige.
Pour pallier ce risque, les taux sont supérieurs de 0,2 à 0,4%
Votre entreprise et votre contrat de travail seront favorables ou non aux conditions d’octroi de votre prêt.
Pour débloquer les fonds, vous devez justifier d’un taux d’endettement inférieur à 33%, d’un apport d’au moins 30% de la somme demandée et d’une garantie réelle telle qu’un IPPD ou une hypothèque.
Si votre prêt est destiné à un investissement locatif, vous pouvez cependant bénéficier d’excellents avantages fiscaux à investir en France