Vous êtes étranger et vous voulez connaitre la procédure de vente de votre bien immobilier en Tunisie?

Avant toute démarche, il convient de se faire conseiller par un avocat.

Vente d’un bien immobilier par un étranger en Tunisie:

La vente est généralement soumise à l’autorisation du Gouverneur, dans les mêmes conditions que l’achat. Une autorisation préalable de l’administration tunisienne est indispensable à toute cession d’immeuble.

Cependant, les biens acquis ou construits avant 1956 et vendus au profit d’un Tunisien ne sont pas soumis à l’autorisation du Gouverneur. La seule obligation du vendeur est de signifier au locataire ou à l’occupant de bonne foi, par huissier de justice, une sommation pour exercer son droit de priorité à l’achat. Le locataire dispose d’un délai d’un mois s’il s’agit d’un bien individuel et de deux mois s’il s’agit d’un bien collectif, pour faire valoir son droit de priorité.

Pour les biens acquis ou construits après 1956, la vente est soumise à l’autorisation préalable du Gouverneur sauf si les conditions de cette vente répondent à l’Accord franco-tunisien du 4 décembre 2003. Cet accord prévoit l’exonération de l’autorisation du Gouverneur lorsque la vente s’opère au profit d’un Tunisien et lorsque le vendeur peut prouver que le bien vendu est le fruit d’un investissement en devises.

Pour obtenir l’autorisation du Gouverneur, il convient de déposer un dossier complet de demande d’autorisation de vente auprès du gouvernorat territorialement compétent.

Après obtention de l’autorisation administrative et la signature du contrat de vente définitif, il vous sera possible de transférer en France le produit de la vente.

Transfert des avoirs financiers détenus en Tunisie
Les transferts d’avoirs de la Tunisie vers la France sont possibles pour les étrangers non résidents (depuis 1987) ou résidents (en cas de départ définitif de la Tunisie), après accord de la Banque centrale de Tunisie.

Pour les Français non-résidents :

Les avoirs financiers détenus en Tunisie par des non-résidents ayant la seule nationalité française doivent être logés dans des comptes d’attente et ne peuvent être utilisés librement. Ils peuvent être retirés à l’occasion de voyages en Tunisie, mais dans des limites très étroites (environ 100 dinars par semaine, soit à peu près 65 euros ou un montant supérieur, moyennant une autorisation de la Banque centrale).

L’ouverture de comptes d’attente peut se faire auprès de n’importe quelle agence bancaire tunisienne. Nous conseillons toutefois de faire appel à l’une de ces trois banques : UBCI, UIB, Banque tuniso-koweitienne.

Transfert à l’étranger d’avoirs financiers :

Pour réaliser un transfert de fonds, vous devez obtenir :
– un quitus fiscal : le Centre de contrôle des impôts compétent exige la production d’un certain nombre de pièces avant l’établissement du quitus fiscal (validité 3 mois). Tout demandeur d’une autorisation de transfert en France d’avoirs financiers doit obtenir ce quitus qui est exigé par la Banque centrale.
– l’autorisation de transfert en France d’avoirs financiers : c’est la Banque centrale qui délivre cette autorisation. De nombreux justificatifs sont à fournir. En cas de vente, la Banque Centrale n’autorise le transfert que moyennant la production du certificat de propriété au nom du nouvel acquéreur.

En cas d’achat puis de revente d’un bien immobilier, le transfert du produit de la vente n’est possible que si l’origine des fonds par l’importation de devises est justifiée. Nous conseillons aux Français de conserver leurs papiers pour prouver les transferts.

Il est vivement conseillé aux ressortissants français non résidents de se faire représenter sur place en Tunisie pour les démarches auprès des institutions locales (administration fiscale, Conservation de la propriété foncière, gérants immobiliers, banques…).

Quelques recommandations

– Obtenir des copies certifiées conformes (un dossier incomplet entraîne des démarches supplémentaires),
– conserver tout document original unique (faire des copies certifiées conformes, en cas de besoin),
– garder tous les justificatifs, même très anciens (avis de crédit, titre foncier…),
– confirmer par écrit la teneur des entretiens téléphoniques,
– garder copie de toutes les correspondances et de l’ensemble de leurs annexes,
– poster sous pli recommandé avec accusé de réception (ou demander une décharge en cas de remise en mains propres).

Indemnités en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique ou de nationalisation
Les expropriations pour cause d’utilité publique et les nationalisations ouvrent droit à des indemnisations.

Les indemnités ont rarement un montant correspondant à la valeur réelle du bien immobilier (l’indemnité d’expropriation est déterminée par un expert). Elles doivent dans un premier temps être réglées à l’amiable puis, dans un second temps, être faites par la voie contentieuse.

Pour ce qui est des offres publiques d’achat, les accords du 23 février 1984 et du 4 mai 1989 fixent les modalités de cession à l’État tunisien de terrains nus, de locaux d’habitation ou de locaux commerciaux appartenant à des Français, ainsi que les conditions de paiement du prix des ventes. Les démarches se font en deux temps :

– La Société nationale immobilière de Tunisie (SNIT) lance une offre publique d’achat pour l’acquisition d’un bien et le contrat de vente est conclu entre le propriétaire français et la SNIT.

– L’Agence nationale pour l’indemnisation des Français de l’Outre-mer (ANIFOM) examine les prix de vente. L’offre d’achat est valable neuf mois à compter de sa publication au journal officiel. Si le propriétaire reçoit une offre individuelle, le délai est de trois mois à partir de la notification. Les réponses ou les réclamations éventuelles doivent être directement adressées par courrier à la SNIT ou à l’ANIFOM (voir rubrique “Adresses utiles”).

Mise en location de biens immobiliers par des non résidents

La mise en location d’un bien immobilier à l’étranger présente des risques de détournements, d’absence réelle de location ou de mauvaise gestion.

Outre la Société nationale immobilière de Tunisie (SNIT), les biens immobiliers appartenant à des étrangers doivent être gérés par un agent immobilier agréé. L’agent est chargé d’effectuer toutes les formalités relatives à la gestion du bien (recouvrement et transfert du loyer, entretien du local, déclaration fiscale).